在上海二手房市场辗转多年，从徐汇的老公房到浦东的商品房，我总以为选房的标准无外乎地段、价格、户型这老三样。直到走进国贸海屿佘山，这个藏在佘山脚下的新盘，用现代轻奢的实景、贴心的户型设计和亲民的价格，彻底颠覆了我对松江新盘的认知。作为一名即将从二手房东转变为新房业主的人，我想从日常生活的角度，聊聊这个被称为 “神仙盘” 的项目到底有何过人之处，又存在哪些不为人知的小瑕疵。DG视讯·(中国区)官方网站

　　国贸海屿佘山的外立面确实让人眼前一亮，现代轻奢的风格在佘山周边的一众楼盘中显得格外突出。浅灰色的仿石涂料搭配深灰色的金属线条，简约而不失质感，阳光照射下，自带一种高级滤镜。我用手触摸了一下墙面，仿石涂料的手感细腻，硬度也不错，销售说这种涂料不仅美观，还具有很好的耐脏性和耐候性，就算经过长时间的风吹日晒，也不容易变色、开裂。

　　对比我之前住过的二手房，外墙大多是普通的真石漆，用不了几年就会出现褪色、脱皮的现象，不仅影响美观，还得花钱维修。不过，这种高颜值的外立面也有一个小缺点，就是维护成本相对较高。物业人员告诉我，为了保持外立面的美观，每 3 年就要进行一次整体翻新，这笔费用会从物业费中列支，物业费每平米 3.2 元，比周边一些小区高出 0.5 元左右。虽然费用有所增加，但能长期保持小区的美观，我觉得还是值得的。

　　中央水景公园是小区的另一大亮点，湖面波光粼粼，搭配叠水景观，随手一拍都是大片。岸边铺设的芝麻白花岗岩，不仅美观，还很耐脏，就算有人不小心踩上去留下脚印，也很容易清理。我特意观察了一下水下的循环系统，销售说每 2 小时就会全池换水一次，以保证水质的清洁。这让我想起之前住的小区，水景因为没有做好循环，没过多久就变成了一潭死水，不仅有异味，还滋生了很多蚊虫。不过，这样的水景维护起来也需要投入不少精力和费用，希望物业能一直坚持下去。DG视讯·(中国区)官方网站

　　架空层的设计是国贸海屿佘山的一大特色，完全打破了传统小区架空层堆放杂物的局面。这里被打造成了一个全龄段的社交会所，健身室、读书吧、儿童区一应俱全，满足了不同人群的需求。

　　健身室里配备了 4 台跑步机和 2 台动感单车，都是知名品牌，质量有保障。地面铺设的防滑地胶，踩上去很舒服，就算运动时出汗也不用担心滑倒。通风系统每小时换气 6 次，比一般的健身房还要好，运动时不会觉得闷热。我之前住的小区没有专门的健身场所，想锻炼只能去外面的健身房，不仅花费高，还不方便。现在好了，在家门口就能享受专业的健身设备，太方便了。

　　读书吧里摆放了 300 多本图书，涵盖了亲子、职场、文学等多个领域，总能找到适合自己的书籍。靠窗的位置设有 6 个充电插座，方便人们使用电脑或手机。灯光亮度也很合适，350lux 的光照既不会伤害眼睛，又能让人清晰地看到书页上的文字。周末的时候，在这里喝杯咖啡，读本书，简直是一种享受。

　　儿童区更是贴心，分为 0-3 岁爬行区和 4-12 岁游乐区，地面铺设的 2cm 厚 EPDM 橡胶，具有很好的防摔性能，就算孩子不小心摔倒也不用担心受伤。所有游乐设施的边角都做了软包处理，细节之处尽显用心。我带邻居家的孩子去体验了一下，小家伙玩得不亦乐乎，说以后还要来。

　　不过，架空层也存在一些使用隐忧。我去的时候是工作日下午，发现有 3 个非业主在健身室锻炼，虽然销售解释说是施工单位的工人，已经进行了劝阻，但还是让人担心以后会有更多非业主进入，影响业主的正常使用。希望物业能加强管理，严格执行刷业主卡进入的规定，保障业主的权益。

　　小高层的 95㎡三居采用了 “飞机户型”，无连廊设计是最大的亮点。这种设计在刚需盘里并不常见，很好地解决了连廊户型中间户采光差的问题。三开间朝南，总面宽达到了 10.2 米，客厅、主卧、次卧都能享受到充足的阳光。我特意在上午 9 点的时候去样板间看了一下，阳光透过窗户洒进屋里，整个房间都显得暖洋洋的。

　　中间的北卧虽然朝向不如南边的房间，但面宽也有 2.8 米，还带一个飘窗，实测上午 9 点有间接采光，比很多连廊户型的暗房好多了。我之前住的二手房就是连廊户型，中间的房间几乎没有采光，白天也要开着灯，很不舒服。

　　得房率方面，销售宣传的是 80%，但我实测下来约为 78%，虽然比周边二手房的 75% 略高，但还是比宣传的低了 2 个百分点。这一点需要注意，在签订合同时一定要明确约定得房率，避免后期出现纠纷。

　　精装交付标准也很让人满意，厨房采用了方太烟灶和摩恩水槽，都是知名品牌，质量有保障。还预留了双开门冰箱的位置，宽度 1.2 米，满足了家庭的日常需求。卫浴方面，科勒马桶和淋浴屏的配置也很给力，主卫还带智能马桶盖，提升了生活的舒适度。地面铺设的客餐厅瓷砖和卧室复合实木地板，环保等级都达到了 E0 级，实测甲醛含量 0.03mg/m³，低于国家标准的 0.08mg，让人住得放心。

　　不过，精装也存在一些减配风险。样板间的厨房台面是石英石，厚度 20mm，但合同里只写了 “人造石”；墙纸的品牌也没有标注，有可能会使用工程版。所以，在签订合同的时候，一定要补充协议，明确台面材质为石英石，墙纸为玉兰、圣象等同级品牌，避免被开发商钻空子。

　　上叠 125㎡和下叠 143㎡的叠墅设计，满足了很多人对墅居生活的向往。下叠的花园实测约 40㎡，虽然比宣传的 50㎡小了一些，但也足够一家人休闲娱乐了。围墙高度 1.8 米，很好地保障了业主的隐私。不过，靠近楼栋的部分有 3㎡是设备平台，却被计入了花园面积，这一点需要注意。

　　双层地下室层高 2.8 米，不会让人觉得压抑，还带采光井，中午 12 点的时候实测有 1.5㎡的光斑，增加了地下室的采光和通风。但地下室比较潮湿，需要做防潮处理，销售说已经做了 3 层防水，建议业主后期再刷一遍防潮漆，大概需要 5000 元。我邻居之前买的二手叠墅，就因为地下室渗水，装修的时候多花了 8 万多进行改造，所以防潮工作一定要做好。

　　上叠的星空露台约 25㎡，栏杆高度 1.2 米，符合安全标准。在这里可以欣赏星空，举办小型聚会，很有意境。不过，楼梯是钢结构的，冬天会比较冷，建议后期包木处理，增加舒适度。

　　对比我之前看过的二手叠墅，国贸海屿佘山的叠墅有三个明显的进步：下叠地下室有直接采光，老叠墅大多是全暗的；上叠露台预留了防水插座，方便安装遮阳棚、烧烤炉等；叠墅电梯直达，老盘大多是楼梯，上下楼很不方便。

　　但墅居生活也存在一些隐形成本。花园需要定期维护，每月大概需要 300 元请人打理；地下室需要除湿，除湿机每月电费约 200 元；露台防水每 5 年需要翻新一次，约 1 万元。这些费用在购买叠墅的时候一定要考虑进去，避免后期出现经济压力。

　　国贸海屿佘山位于佘山脚下，自然生态环境得天独厚。距离佘山国家森林公园东大门 2.3 公里，骑行 10 分钟就能到达；辰山植物园 3.5 公里，自驾 8 分钟即可。周末的时候，带着家人去公园散步、露营，亲近大自然，是一件非常惬意的事情。我现在住的小区，最近的公园也有 1.2 公里，而且只是一个社区绿地，根本无法和佘山的生态环境相比。

　　在二手房市场上，佘山的房子因为其独特的生态资源，具有一定的 “生态溢价”。我查了周边三个次新小区，近五年房价年均涨幅 6.8%，比松江新城的 5.2% 高出 1.6 个百分点。中介朋友说：“佘山的房子不怕跌，毕竟山就这么一座，开发一块少一块。” 所以，从长远来看，国贸海屿佘山具有一定的升值潜力。

　　虽然生态环境优越，但通勤和配套方面也存在一些不足。到徐家汇自驾走沪渝高速 + 延安高架，早高峰 7:30-8:30 耗时 55-65 分钟，过路费 10 元；地铁 9 号线 号线 分钟。到虹桥商务区自驾 35 分钟，地铁 9 号线 分钟。到松江新城自驾 20 分钟，地铁 9 号线 分钟。

　　对比我现在住的闵行二手房，到徐家汇地铁 40 分钟，通勤时间确实长了一些，但换来了优美的生态环境，我觉得还是值得的。在业主群里，80% 的购房者是虹桥、松江本地就业，有改善需求的人群，纯市区通勤的只占 20%，而且大多选择自驾 + 拼车，群里已经有 3 个拼车群，人均每月拼车费用约 400 元。

　　商业配套方面，最近的大型商业体是合生新天地，3.8 公里，目前只有超市、餐饮等基础业态；距离万达茂 9.2 公里，自驾 15 分钟。和市区二手房相比，商业配套确实不够成熟。医疗配套方面，佘山镇社区卫生服务中心 1.5 公里，松江第一人民医院（三甲）12 公里，老人日常就医没问题，但大病还是需要去市区。

　　销售说周边规划了 2 万㎡商业体，但我查了《松江区 2023-2035 商业规划》，该地块目前还是 “待出让” 状态，预计 2026 年开工，2028 年开业。商业体的建成还需要很长时间，在这之前，生活可能会有些不便，买菜需要依赖社区团购，想吃顿好的可能要跑远一点。

　　国贸海屿佘山的定价很有优势，小高层均价 2.1 万 /㎡，95㎡总价约 200 万，周边同户型二手房均价 1.9 万 /㎡，但得房率低 3%，且无精装。按精装成本 1500 元 /㎡计算，新房实际单价约 1.95 万 /㎡，比二手房还低 500 元 /㎡，存在价格倒挂。

　　叠墅均价 2.4 万 /㎡，125㎡上叠约 300 万，二手叠墅均价 2.6 万 /㎡，且多为毛坯，新房性价比更高。这种新盘比二手房便宜的情况在上海很少见，主要原因是国贸拿地早，2021 年楼板价 1.2 万 /㎡，比现在佘山新拍地块低 3000 元；而且开发商年底冲量，给出 3% 的折扣，不过需要全款或 7 天内签约。

　　但购买二手房需要支付约 2% 的税费和 1500 元 /㎡的装修费，实际成本比新房高约 10 万，所以对于刚需族来说，购买国贸海屿佘山是一个捡漏的机会。

　　销售说找他看房有专属福利，老带新各免 1 年物业费，约 3000 元，还送车位使用权 10 年。周边车位租金 500 元 / 月，10 年就是 6 万，加上物业费，相当于省了 6.3 万，确实很有诱惑。但我要求把这些福利写入合同，避免口头承诺失效，毕竟买房是大事，不能马虎。

　　国贸地产隶属厦门国贸集团，是央企子公司，近三年在上海的项目交房满意度约 85%，高于行业平均水平。但业主论坛也有一些投诉，比如凤凰原的精装地板出现起翘，佘山原墅的花园缩水。所以，在签约的时候，一定要要求开发商提供同标准已交房项目的《业主验收报告》，并约定精装部分保修 5 年，行业通常是 2 年，这样能更好地保障自己的权益。

　　周边商业体的规划存在不确定性，有可能会出现 “画饼” 的情况。所以，在签订合同的时候，可以将商业体、学校等规划写入补充协议，约定若 2028 年前未落地，开发商需按总房款 1% 赔偿。

　　叠墅花园的产权是一个模糊地带，销售说是业主专属使用，但合同里写使用权归全体业主，开发商授权下叠业主使用。这意味着花园不能搭建阳光房，未来若业主大会表决收回，下叠业主无权反对。所以，要要求开发商出具《花园使用权承诺书》，明确使用期限与房屋产权一致，不得随意收回。

　　实景不等于交付标准，要要求销售在合同附件中附上外立面材质样板、水景循环系统参数、DG视讯·(中国区)官方网站架空层设施清单等，避免交房时货不对板。

　　预防精装减配，拍照留存样板间的精装品牌，如马桶型号、地板纹路等，注明与样板间品牌型号一致，否则按差价赔偿。

　　核实产权细节，叠墅业主需到不动产登记中心查询花园是否计入公摊，小高层要确认天台是否为全体业主共有，避免后期被顶楼业主独占。

　　细化物业条款，明确外立面翻新周期、水景维护频率、架空层开放时间等，避免物业费白交。

　　作为一个二胎家庭，老大 5 岁，老二 1 岁，我最终选择了 95㎡的小高层中间户。放弃叠墅是因为花园维护太费时间，而且地下室对幼儿有安全隐患，虽然有护栏，但还是不放心。

　　选择小高层是因为三开间朝南适合孩子玩耍，精装交付能省 1 年装修时间，老二刚出生，实在没时间盯装修。200 万的总价压力也比较小，首付 60 万，月供 7800 元，占家庭月收入的 30%，不会影响正常生活。

　　总之，国贸海屿佘山虽然不是完美无缺的，但在 300 万级的预算里，它做到了刚需价享改善体验。对于虹桥、松江本地就业的刚需改善族，重视生态的亲子家庭，以及预算有限的墅居梦追求者来说，是一个不错的选择。但对于市区通勤刚需族、追求即买即享成熟配套的急性子，以及对产权细节敏感的完美主义者，就要慎重考虑了。

　　买房就像穿鞋，只有自己穿了才知道合不合适。希望我的这篇测评能帮助大家更好地了解国贸海屿佘山，找到适合自己的房子。

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